期限の利益とは、決められた期限までは借りたお金は返さなくても良い・分割支払いで良いという、債務者(住宅ローン利用者)にとって利益となる期限のことです。
住宅ローンを利用する場合、金融機関との間でお金の貸し借りの取り決めをするために「金銭消費貸借契約」を締結します。
この契約により、住宅ローン返済においては、約束した一定期間の中で分割返済できるという権利を得ます。

住宅ローンの返済が遅れ再三の督促にもかかわらず長期にわたって延滞した場合、分割返済できるという権利を失う事になる、この事を「期限の利益の喪失」と言います。


代位弁済とは
、住宅ローンの支払いを本人に代わって行うということです。
銀行などの金融機関から住宅ローンの借り入れをする場合、信用保証会社との間で「保証委託契約」を締結します。
その後、住宅ローンを組んだ本人が返済不能な状態に陥り、期限の利益の喪失した場合には、保証会社が本人に代わって住宅ローンの残高全額を金融機関に返済することになります。
この行為が「代位弁済」です。

これにより、保証会社に債権者・債務者に対する求償権が 発生し、債務者は、保証会社より残債務の一括での返済を求められることになります。
代位弁済となる期間は、金融機関により異なりますが、住宅ローンを延滞して約3~6ヶ月で代位弁済が行われます。

代位弁済の後では、滞納していた住宅ローンの分を全額返済したいと金融機関に申し入れしても、従来の分割払いに戻すことは困難です。